经济学家在聚会上害怕问的一个问题是“房价将会怎样”。明智的回答是:“我不知道，反正我也不能给你投资建议。”但就其价值而言，我的预感是，价格可能会比大多数人预期的下跌得更多、更快。尽管如此，这对经济的损害应该不会像许多人担心的那样严重。
回顾过去，2022年对房地产市场来说是老套的“两个半年”。上半场很活跃。随着经济重新开放，房价大幅上涨，许多人重新评估了自己的房地产需求，借贷成本仍然很低。
随后，随着生活成本危机恶化，对经济衰退的担忧加剧，抵押贷款利率上升，市场在下半年开始放缓。到2022年底，房价彻底下跌，跌幅最大的地区，如伦敦市中心，这些地区在大流行期间最不受欢迎。
夸西·夸滕(Kwasi Kwarteng)臭名昭著的“迷你预算”(mini budget)也没有起到什么作用。事实上，它暂时冻结了市场，因为官方利率未来走势的不确定性加剧，导致放贷机构撤回产品，并吓退了潜在买家。
尽管如此，随着英国央行(Bank of England)最终将官方利率恢复到更可持续的水平，抵押贷款成本无论如何都会大幅上升。美国也发生了同样的情况，其长期固定利率上涨了一倍多，欧洲其他国家的情况也有所好转。
目前的共识是，英国房价的下行趋势将持续到2023年，这反映了利率上升、实际收入下降和就业市场疲软的综合影响。
例如，哈利法克斯预计明年房价将下降8%左右。英国预算责任办公室(OBR)预测，从2022年第四季度到2024年第三季度，英国经济将持续下降9%。Nationwide和Zoopla希望房价能相对软着陆，只下降5%。
如果专家们错了，我怀疑这是因为房价在2023年上半年下跌得更快、更大，然后在下半年部分复苏。
部分原因在于，现在几乎所有人都预计房价将大幅下跌。即使是那些预测下跌幅度会更小的人，也在对下行风险发出警告。鉴于此，为什么会有人愿意以目前的要价购买一处到年底可能会贬值10%的房产呢?因此，基本经济学表明，任何价格下跌都会提前。可能只是季节性活动的缺乏，使这一点在数据中变得更加清晰。
希望下降将低于10%看起来也很乐观。首先，这种规模的下跌只能逆转过去几年不到一半的大幅上涨。例如，哈利法克斯指数在2020年3月至2022年8月期间上涨了23%，在过去十年中上涨了71%。
由于房价的上涨速度继续远快于工资的上涨，人们的购房负担能力也越来越捉襟于肘，尤其是首次购房者的存款与收入之比目前处于历史最高水平。
在利率较低的时候，这一点没有那么重要，但这种情况显然正在发生变化。据英格兰银行估计，大约一半有抵押贷款的自住者明年将面临还款的大幅增加。这大约是400万户家庭。
除此之外，还有大约200万套购房出租抵押贷款，其中绝大多数都是“只付利息”。房东可能会将更高的利息成本转化为更高的租金，或者出售房产，从而加大房价的下行压力。
退一步说，大多数经济学家都认为，自上世纪80年代中期以来，推动房价上涨的主要因素是另类资产实际回报率的下降。
英格兰银行此前的工作人员分析表明，与通胀指数挂钩的金边债券收益率只要持续上升一个百分点，就可能使实际房价的均衡水平下降多达20%。对我来说，这似乎是正确的范围。
然而，这种共识在另一方面也可能是错误的。房价大幅下跌——即使是20%——对经济来说可能不是一场灾难，甚至可能带来一些好处。
人们通常认为，不断上涨的房价是一件好事，因为它们增加了房主的财富。不断上涨的房价还能鼓励更多的房屋建设，增加税收。与此相一致的是，房价飙升传统上与强劲的经济、尤其是强劲的消费支出密切相关。
实际情况更为复杂。每一个学经济学的学生都应该知道，“相关性并不一定证明因果关系”。两者都可能反映出一些其他因素，比如利率下降或预期未来收入增加，而不是房价上涨推动支出增加。
房价变化带来的财富效应也经常被夸大。关键在于，房子不同于股票或债券等其他金融资产，因为人们也为住在房子里而付费。
当房价上涨时，一些人将会受益，通常是那些计划缩小规模、购买更小房产的老房主，或者是撤回部分房屋净值的人。但其他许多人将会损失，包括希望升级的年轻家庭，或者房东需要收取更高费用来为更昂贵的资产融资的租客。
高房价也不利于消费，如果潜在的首次购房者不得不存更多的钱作为首付。
其结果是，将房价的上涨或下跌视为财富的再分配，而不是创造或破坏财富，更有意义。更大的担忧应该是导致房价下跌的因素，尤其是利率上升。
至于住房市场与其他形式的支出(包括与搬家有关的支出)之间的任何直接联系，活动水平通常比价格水平更重要。换句话说，如果价格过高，市场将枯竭，调整到更现实的水平将是健康的。
当然，这并不是说房价大幅下跌就没有代价。单是这些负面新闻就可能进一步削弱刚刚开始复苏的消费者信心。然而，对于首次购房者来说，房价大幅下跌可能比财政部的任何噱头计划都更有好处。
没错，经济学家确实会参加聚会。我们才是站在角落里争论房价是否应该计入官方通胀指标的人。但这是另一个话题了。
朱利安·杰索普是一位独立经济学家。他发推特@julianhjessop
